Neues vom Bundesfinanzhof zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Eine Unternehmerin errichtete einen gemischt genutzten Gebäudekomplex mit einem Supermarkt (umsatzsteuerpflichtige Verpachtung) sowie einer Senioren-Wohnanlage, die umsatzsteuerfrei verpachtet wurde (»Stadtteilzentrum«).

Da der Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Gebäuden nur zulässig ist, soweit die Eingangsleistungen (Baumaterial etc.) für steuerpflichtige Ausgangsumsätze verwendet werden, musste die Unternehmerin die auf das Gebäude entfallende Vorsteuer aufteilen. Das tat sie zunächst nach dem Flächenschlüssel (Anteil der steuerpflichtig verpachteten Flächen des Gebäudes an der Gesamtfläche). Danach war nur knapp ein Drittel der Vorsteuer abziehbar.

Wegen der erheblichen Ausstattungsunterschiede der verpachteten Flächen begehrte sie dann später die Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel (Anteil der steuerpflichtigen Umsätze des Gebäudes an den gesamten Umsätzen), sodass ca. die Hälfte der Vorsteuer abziehbar war.

Das Finanzamt und das Finanzgericht Nürnberg lehnten die Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel jedoch ab. Das »Stadtteilzentrum« sei (ungeachtet seiner grundbuchrechtlichen Teilung) ein einheitliches Gebäude. Die Eingangsleistungen seien trotz der erheblichen Ausstattungsunterschiede der Flächen (Supermarkt einerseits, Senioren-Wohnanlage andererseits) im Wesentlichen gleichartig. Der Bundesfinanzhof beurteilte dies aber anders.

Bei der Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudes erfolgt eine Aufteilung grundsätzlich nach dem objektbezogenen Flächenschlüssel. Bestehen aber erhebliche Unterschiede in der Ausstattung der verschiedenen Zwecken dienenden Räume (soweit es um Flächen innerhalb eines Gebäudes und auf dessen Dach geht) oder wenn eine Aufteilung nach dem Flächenschlüssel aus sonstigen Gründen nicht präziser ist, sind die Vorsteuerbeträge nach einem (objektbezogenen) Umsatzschlüssel aufzuteilen.

Das Finanzgericht ist zwar in (revisionsrechtlich) nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, dass (ungeachtet der späteren zivilrechtlichen Teilung) ein einheitliches Gebäude vorliegt. Ebenso zutreffend hat es erkannt, dass die Unternehmerin an die Wahl des Flächenschlüssels nicht gebunden ist, wenn er nicht sachgerecht war – und dies war hier der Fall.

Steuerpflichtig genutzt wird umsatzsteuerrechtlich ein bestimmter Prozentsatz des »Stadtteilzentrums«, was den Rückgriff auf die konkrete Ausstattung eines bestimmten Gebäudeteils ausschließt. Außerdem muss, so der Bundesfinanzhof, nicht der Steuerpflichtige beweisen, dass der Umsatzschlüssel präziser ist als ein Flächenschlüssel. Vielmehr darf das Finanzamt den Flächenschlüssel nur anwenden, wenn er präziser ist.

Quelle: BFH-Urteil vom 11.11.2020, Az. XI R 7/20, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 220621; BFH, PM vom 18.2.2021, Nr. 4/21